Kiinteistön kuntoarvio ja PTS auttavat asunto-osakeyhtiötä, kiinteistöosakeyhtiötä ja muuta kiinteistönomistajaa suunnittelemaan kunnossapitoa ennakoivasti. Kuntoarvio muodostaa kokonaiskuvan rakennuksen nykytilasta, ja pitkän tähtäimen suunnitelma kokoaa keskeiset korjaus- ja kunnossapitotoimet suunnittelukaudelle.
Palvelun laajuus sovitaan aina kohdekohtaisesti. Arvio voidaan painottaa rakennustekniikkaan tai toteuttaa sovittuna kokonaisuutena, johon sisältyvät myös LVI- ja sähkötekniset arviot tarvittavien asiantuntijoiden kanssa.
Mikä on kiinteistön kuntoarvio?
Kuntoarvio on pääosin aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton asiantuntija-arvio. Se perustuu kohdekäyntiin, käytettävissä oleviin lähtötietoihin, huolto- ja korjaushistoriaan sekä käyttäjiltä tai kiinteistön edustajilta saatuihin tietoihin. Kuntoarviossa tunnistetaan rakennusosien ja sovittujen järjestelmien nykytila, merkittävät puutteet, korjaustarpeet ja mahdolliset lisätutkimustarpeet.
Mikä on PTS?
PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma esittää suositellut kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet, niiden alustavan ajoituksen sekä suuntaa-antavat kustannusarviot. PTS auttaa hallitusta ja isännöitsijää valmistelemaan hankkeita, vertailemaan vaihtoehtoja ja arvioimaan rahoitustarvetta. PTS ei ole korjaussuunnitelma eikä urakkalaskenta-asiakirja; ennen toteutusta tarvitaan yleensä tarkempia tutkimuksia ja suunnittelua.
Kenelle palvelu sopii?
- asunto-osakeyhtiöille (As Oy)
- keskinäisille ja tavallisille kiinteistöosakeyhtiöille (KOy)
- vuokratalo-, toimitila- ja liikekiinteistöjen omistajille
- muille kiinteistösalkun tai yksittäisen rakennuksen omistajille.
Mitä kuntoarvio voi sisältää?
- lähtötietojen, piirustusten ja huoltohistorian läpikäynnin
- asukas- tai käyttäjäkyselyn sovittaessa
- piha-alueiden, perustusten ja runkorakenteiden arvioinnin
- julkisivujen, parvekkeiden, ikkunoiden ja ulko-ovien arvioinnin
- vesikaton ja yläpohjan arvioinnin saavutettavilta osin
- yhteisten sisätilojen ja teknisten tilojen tarkastelun
- sovitun otannan asuntojen tai käyttötilojen tarkastuksia
- LVI- ja sähköjärjestelmien yleisarvion sovitussa laajuudessa
- energiatalouteen ja sisäolosuhteisiin liittyviä havaintoja
- lisätutkimus-, huolto- ja korjaussuositukset
- PTS-taulukon, alustavan ajoituksen ja kustannusarviot.
Asuntojen tarkastus otantana
Taloyhtiökohteissa kaikkia huoneistoja ei yleensä tarvitse tarkastaa. Tarjouksessa sovitaan tarkoituksenmukainen otanta rakennuksen koon, iän, rakennetyyppien, aiempien havaintojen ja toimeksiannon tavoitteiden perusteella. Tarvittaessa tarkastus voidaan laajentaa useampiin asuntoihin.
Kuntoarvion eteneminen
- Tarjous ja rajaus: sovitaan rakennukset, järjestelmät, otanta ja raportin sisältö.
- Lähtötiedot: tilaaja toimittaa piirustukset, aiemmat raportit, huoltokirjan ja korjaushistorian.
- Kohdekäynti: tarkastetaan sovitut rakennusosat, tilat ja järjestelmät.
- Raportointi: havainnot, toimenpiteet, kiireellisyys, lisätutkimukset ja PTS kootaan raporttiin.
- Esittely: tulokset voidaan esitellä hallitukselle tai yhtiökokoukselle erikseen sovittaessa.
Mitä hyötyä kuntoarviosta ja PTS:stä on?
- korjaukset voidaan valmistella ennen kuin vauriot tai kustannukset kasvavat
- hankkeiden keskinäinen järjestys ja yhteensovitus selkeytyvät
- osakkaille ja omistajille voidaan viestiä tulevista tarpeista ajoissa
- talouden ja rahoituksen suunnittelu perustuu ajantasaiseen kokonaiskuvaan
- lisätutkimukset voidaan kohdentaa sinne, missä epävarmuus tai riski on suurin.
Kuntoarvion ja PTS:n hinta
Hinta määräytyy muun muassa rakennusten määrän, pinta-alan, asuntojen tai tilojen lukumäärän, taloteknisten järjestelmien, lähtöaineiston ja sovitun tarkastuslaajuuden perusteella. Jokaisesta kohteesta laaditaan kirjallinen tarjous.
Tarjouspyyntöön kannattaa liittää kiinteistön perustiedot, rakennusten lukumäärä ja pinta-ala, asuntojen tai tilojen määrä, rakennusvuosi, lämmitysmuoto sekä tieto käytettävissä olevista piirustuksista ja aiemmista tutkimuksista.
Usein kysyttyä
Kuinka usein kuntoarvio päivitetään?
Kuntoarvion ja PTS:n ajantasaisuus kannattaa tarkistaa säännöllisesti sekä aina merkittävien korjausten, tutkimusten tai olosuhdemuutosten jälkeen. Sopiva päivitysväli riippuu kohteesta ja suunnittelukaudesta.
Onko PTS sama kuin hallituksen kunnossapitotarveselvitys?
Ei. PTS on tekninen ja taloudellinen suunnitteluväline. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain mukainen yhtiökokoukselle esitettävä selvitys seuraavien viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista. Kuntoarvio ja PTS voivat toimia sen tärkeänä lähtötietona.
Sisältyvätkö kuntotutkimukset kuntoarvioon?
Eivät yleensä. Jos kuntoarviossa havaitaan epävarmuutta tai vaurioon viittaavia merkkejä, suositellaan erillistä kuntotutkimusta, mittausta tai rakenneavausta.
